상가권리금보호법 상가임대차보호법[채권 추심]

商家賃貸次保護法

영세 상인들의 상가 임대 보호 차원에서 마련된 법안. 이 제도는 2002년 11월부터 시행되어 상가의 임대료, 보증금을 올릴 때 기존 금액의 9%를 초과할 수 없으며 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 요청할 수 없다. 일정 금액 이상의 상가임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다. 상가 세입자들도 주택 전세처럼 세무서에서 확정일자를 받으면 경매, 공매시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 확정일자만 받아 놓으면 '상가임대차보증금-국세, 담보물권이 설정된 채권-일반채권' 순으로 돈을 돌려 받을 수 있다.

서울특별시는 3억 원 이하, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 2억 5천만 원 이하, 광역시와 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시는 1억 8천만 원 이하, 그 밖의 지역은 1억 5천만 원 이하까지 보호 대상이 된다. 환산보증금은 보증금+(월세X100)으로 계산한다.

(예 : 보증금 5,000만원, 월세 100만원 = 5,000만원 + 100만원 ×100만원 = 15,000만원)

상가임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다

민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) (1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

(2) 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

(3) 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

상가보증금 보호

상가건물 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 이 경우 임차인은 건물의 경매신청 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 신청해 놓았어야 한다. 우선변제 받을 보증금(보증금와 임대료가 있으면 환산금액의 합계)은 임대건물가액(임대인 소유 대지가액 포함)의 3분의 1범위 안에서 서울특별시는 6.5천만 원, 과밀억제권역(서울제외)은 5천 500만 원, 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 3천800만원, 그 밖의 지역은 3천 만원이다.

부동산 임대차계약 -상가권리금

상가를 빌리는 경우에 전 임차인과 새로 들어오는 임차인 사이에 권리금이 수수되는 경우가 많다. 집주인과는 상관이 없기 때문에 사실 권리금 수수는 임대차계약과는 별개의 계약이다. 그런데 이러한 권리금이 수수되는 이유는 그 점포의 영업시설이나 비품 등이 있어서 뿐 아니라 그동안의 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포의 위치에 따른 영업상의 이점 등의 보이지 않은 이익까지 있기 때문이다. 권리금은 사실 임차인으로서는 부담스러운 부분이다. 왜냐하면 임대차계약기간 동안 열심히 노력하여 최소한 권리금 상당을 벌어들어야 본전 장사가 되기 때문이다. 그래서 권리금을 둘러싸고 여러 가지 분쟁이 생길 여지가 많다. 특히 권리금 수수과정에서 전 임차인과 부동산중개업자의 농간에 따라 과도한 권리금을 주는 바람에 피해를 입는 경우가 많다.

문제가 되는 것은 임대차계약기간이 상당기간 보장될 것으로 믿고 거액의 권리금을 지급하고 영업을 시작했지만 임대인이 짧은 계약기간만을 인정하고 나가라고 하는 경우에 임차인으로서 어떻게 해야 할 것인가라는 점이다. 물론 상가임대차보호법의 대상이 될 수 있는 점포의 경우에는 계약기간이 5년 보장되지만 이러한 보호대상이 되지 않은 점포, 예컨대 대전의 경우에 보증금 1억 원에 매월 100만원의 월세를 내야 하는 경우에는 5년이라는 계약기간이 보장되지 않기 때문에 결국 임대인과의 계약에 따른 계약기간이 만료되면 비워주어야 하는 것이다. 물론 이러한 경우에 이전의 임차인과 새로운 임차인사이에 정상적인 권리금이 수수되면 문제가 없지만 만약 새로운 임차인이 이를 거부하고 집주인 역시 이에 가세하여 기존의 임차인에 대하여 권리금을 인정하지 않은 채 강제로 내보려할 때에 어떻게 될 것인가? 임차인으로서는 임대인과의 사이에 권리금을 주장할 만한 약정이 없기 때문에 결국 강제퇴거요구(법적으로 건물인도소송에 의하여)에 응할 수밖에 없는 것이다.

이에 대해 대법원 판례 중에 주목할 만한 한 가지 예가 있으나 일반적으로 적용하기에는 난점이 있다. 즉 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재한 경우에는 그 의미는 임차인이 새로 들어오는 임차인에게 권리금을 받을 수 있도록 용인하는 것이고 만약 임대인이 정당한 사유 없이 인도를 요구하거나 점포에 대한 계약의 갱신을 거절하고 다른 사람과 임대차계약을 체결하여 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 권리금을 책임지겠다는 취지로 보았던 것이다. 아직 임차인의 권리금이 권리로서 인정받지 못하고 있지만 위 판례에 미루어 보아 새로운 입법 등을 통하여 경제적 약자인 임차인의 권리금도 권리로서 보호받을 가능성을 엿볼 수 있는 것이고 또 그렇게 되길 바라는 마음이다.

[대법원 2000다59050, 선고, 2001.4.10, 판결]

【판시사항】

영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(한정 소극)

【판결요지】

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.

【참조조문】

민법 제105조 , 제618조

대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 【전세보증금반환등】

【판시사항】

영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질 및 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인의 권리금 반환의무의 범위

【판결요지】

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우

에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.

【참조조문】

민법 제105조,제618

 

 

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