부동산 매매시 채무를 인수키로한 경우 미수금회수, 공인신용관리사 채권추심

 

 

[사례;부동산 매매] * 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 채무인수의 성질(=이행인수)과 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하는 것인지 여부(적극) 및 매수인의 인수채무불이행 등으로 인한 매수인의 매도인에 대한 손해배상채무 등은 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형인지 여부(적극) -----부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 이상, 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 그 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다한 것으로 보아야 하고, 또한 이 약정의 내용은 매도인과 매수인과의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치며, 한편 이와 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형으로 보아야 한다.

 

 

* 부동산매매계약과 함께 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 하는 이행인수계약이 이루어진 경우, 그 매매대금채무나 매수인이 인수한 채무에 대한 보증인이 부담하는 보증채무의 내용 ----- 민법 제429조 제1항 에 의하면, '보증채무는 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 기타 주채무에 종속한 채무를 포함한다.'고 규정되어 있으므로, 부동산매매계약과 함께 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 하는 이행인수계약이 이루어진 경우 그 매매대금채무나 매수인이 인수한 채무를 보증한 자는 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하여 매수인이 매도인에게 부담하게 되는 손해배상채무 또는 구상채무에 대하여도 보증채무를 부담하게 되며, 나아가 매수인의 인수채무 불이행으로 인한 손해가 계속적으로 발생하거나 매도인이 매수인의 인수채무를 계속적으로 대신 변제하여 나가는 경우도 있을 수 있고, 이러한 경우의 보증은 계속적 보증의 성질도 갖게 된다.

*  토지 매수인은 토지를 담보로 한 금융기관에 대한 대출금상환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하고, 토지 매수인과 그 토지상의 건물 신축공사도급계약을 체결한 수급인은 그 인수 대출금상환채무를 보증하면서 도급계약 등이 해약될 경우 보증은 무효화하기로 약정하였는데, 그 후 도급계약이 해약된 경우, 그 보증계약은 도급계약이 해약됨으로써 해제조건이 성취되었다 하여 당연히 소급적으로 실효되는 것은 아니라고 한 사례

 

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